Plano Diretor

O QUE É O PLANO DIRETOR

O Plano Diretor é um conjunto de leis urbanísticas que orienta o crescimento e o desenvolvimento de um município, definindo medidas para planejar a cidade de forma eficiente e sustentável, de acordo com as suas necessidades. Ele estabelece diretrizes para diversas áreas da administração pública, como mobilidade urbana, habitação, desenvolvimento econômico, saúde e educação. Desde 2001, o mesmo é obrigatório para todos os municípios com mais de vinte mil habitantes e deve ser revisto no máximo a cada dez anos.

Depois de quase três décadas, Niterói sancionou, em 2019, um novo Plano Diretor, que atualiza a lei de 1992 - revisada anteriormente em 2004. Desde então, o plano urbanístico do município enfrentou as transformações urbanas e sociais pelas quais a cidade passou, tornando-se necessário, então, rever as regras de uso e ocupação do solo.

Há uma intensa disputa em torno do Plano Diretor, envolvendo os setores públicos e a sociedade civil. Se, de um lado, as transformações históricas exigem adaptações por parte do Estado, existem muitas críticas à forma como o governo municipal vem conduzindo o processo em Niterói, com pouca escuta dos múltiplos setores e decisões que muitas vezes podem beneficiar a gentrificação e a especulação imobiliária.

Contra esses e outros pontos polêmicos, diversos movimentos sociais e agentes da cidade vêm se organizando das mais diversas formas (com protestos, batalhas judiciais, buscando apoio no legislativo municipal e outras estratégias) para garantir um plano diretor que beneficie a cidade e não o mercado imobiliário, bem como assegure direitos de parte da população que se encontra em condições de subalternidade econômica, política e cultural, como remanescentes indígenas, quilombolas, pessoas em condições de risco residencial, reservas ambientais, etc.

PLANO DIRETOR EM NITERÓI

O Plano Diretor de Niterói é o instrumento básico da política de desenvolvimento urbano, parte integrante do processo contínuo de planejamento e que deverá contar com a participação da coletividade, orientando os agentes públicos e privados que atuam na produção e gestão da cidade, em conformidade com o Estatuto da Cidade — Lei Federal nº 10257, de 2001 — e a Lei Orgânica do Município de Niterói.

A primeira legislação do Plano Diretor foi a de nº 1157 em 04 de fevereiro de 1992, amplamente desenvolvida junto a consultorias contratadas na época, com estudos que datam entre os anos 1976 a 1991.

Em 2014, deu-se início à revisão do Plano Diretor. Durante a sua revisão, a participação popular deu-se através de audiências públicas para a construção da nova lei. Em 2017, o Projeto de Lei nº 008/2017, que aprova a Política Urbana de Desenvolvimento, institui o novo Plano Diretor de Niterói e revoga as Leis nº 1157 de 29/12/1992 (Plano Diretor antigo) e nº 2123 de 04/02/2004 (lei que estabelece instrumentos municipais da política urbana).

Entre os anos de 2017 a 2019, a Câmara Municipal de Niterói avaliou o Projeto de Lei, mencionado acima, as emendas feitas pela SMU e SMARHS após sugestão da população durante as audiências públicas, os estudos técnicos da lagoa de Itaipu, até que, em 29 de janeiro de 2019, foi publicado, em Diário Oficial, a íntegra da Lei Municipal nº 3385 de 2019, o novo Plano Diretor da cidade de Niterói.

VERSÕES do PLANO

Até o momento, Niterói teve os seguintes planos diretores:

• Plano Diretor de 1992: A primeira legislação do Plano Diretor foi a Lei nº 1157, de 04 de fevereiro de 1992. Esse plano foi amplamente desenvolvido com estudos realizados entre os anos de 1976 a 1991.

• Revisão do Plano Diretor em 2017: Em 2017, deu-se início à revisão do Plano Diretor, algo que não acontecia desde a sua publicação. Durante a revisão, houve participação popular por meio de audiências públicas para a construção da metodologia de trabalho junto à prefeitura. O Projeto de Lei nº 008/2017 aprovou a Política Urbana de Desenvolvimento, instituindo o novo Plano Diretor de Niterói e revogando as Leis nº 1157/1992 (Plano Diretor antigo) e nº 2123/2004 (lei que estabelecia instrumentos municipais da política urbana).

• Lei Municipal nº 3385/2019: Em 29 de janeiro de 2019, foi publicada a íntegra da Lei Municipal nº 3385/2019, que estabeleceu o novo Plano Diretor da cidade de Niterói.

  
  

Além desses, houve outros planos relacionados, como o Plano Diretor de Transportes e Trânsito (PDTT) em 2003 e o Plano Lerner em 2009, mas nenhum deles foi implementado na íntegra. O Plano Diretor atual visa equilibrar o desenvolvimento urbano com o meio ambiente e a mobilidade urbana, contribuindo para a qualidade de vida dos cidadãos.

Em 20 de maio de 2024, o Prefeito em exercício Axel Grael, sancionou o projeto da nova Lei Urbanística da cidade, que dispõe sobre o uso e a ocupação do solo, o zoneamento, a aplicação de instrumentos de política urbana e as regras de licenciamento e de fiscalização da execução de obras. A nova legislação disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo de toda a cidade, de acordo com a Lei 3.385/2019 (Plano Diretor de Niterói). O Projeto de Lei 221/2023 foi aprovado em duas discussões na Câmara de Vereadores.

O objetivo da nova Lei Urbanística é simplificar a legislação anterior, regulamentar o Plano Diretor de 2019, preservar o patrimônio cultural e ambiental e desenvolver a mobilidade urbana sustentável na cidade. Um dos destaques da nova legislação é o compromisso com a preservação do meio ambiente: mais da metade da área do município contará com conservação ambiental, fazendo com que 95% da cidade permaneçam como está hoje ou sejam protegidos pelas novas medidas.

A nova legislação também institui a cobrança da Outorga Onerosa para construir em todo o município. Esses recursos serão destinados para investimentos em habitação popular, infraestrutura e nas Zonas de Interesse Social (ZEIS). A nova legislação também prevê o uso misto (residencial e não residencial) em empreendimentos habitacionais de interesse social, assim como o retrofit neste tipo de habitação. A nova legislação também cria novas Zonas de Proteção do Ambiente Cultural (ZEPAC), como o Canto de Itaipu e o entorno do Parque das Águas, onde houve redução de gabarito de 14 para cinco pavimentos. Também foi criada uma seção especial que garante o direito para as comunidades pesqueiras de serem consultadas sobre qualquer projeto que possa interferir na atividade.